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O cálculo
da prestação de um imóvel financiado é definido pelo sistema de amortização
escolhido no ato da compra. Das três opções oferecidas no mercado - Sistema
de Amortização Crescente (Sacre), Sistema Francês de Amortização (Tabela
Price) e Sistema de Amortização Constante (SAC) -, o Sacre tem se revelado
o mais vantajoso para o mutuário.
Embora comece com prestações mensais mais altas, se comparado à Tabela
Price, o Sacre permite maior amortização imediata do valor emprestado,
porque reduz simultaneamente a parcela de juros sobre o saldo devedor
do financiamento.
Pelo sistema, as prestações mensais mantêm-se próximas da estabilidade.
No decorrer do financiamento, seus valores tendem a decrescer. Muito utilizado
pela Caixa Econômica Federal, o Sacre tem recálculo das prestações corrigido
anualmente pelo banco, nos dois primeiros anos do contrato, podendo ocorrer
trimestralmente a partir do terceiro ano. No final de cada ano, a Caixa
levanta o saldo devedor e aplica a correção pela variação do índice de
reajuste dos depósitos na caderneta de poupança da pessoa física (atualmente,
a TR) e por taxas de juros de 8%, 10,5% ou 12%, de acordo com a modalidade
de financiamento obtida.
Na Caixa, o prazo máximo de financiamento pelo Sacre é de 20 anos e só
pode ser comprometida 30% da renda familiar. No final do contrato, pelo
sistema, não há os desagradáveis resíduos a serem pagos pelo comprador.
Tabela Price - No mercado, bancos e incorporadoras usualmente optam
por financiar imóveis pela Tabela Price. Mais recentemente, as instituições
financeiras estão adotando o SAC.
Pela Tabela Price, o comprador começa a pagar seu imóvel com parcelas
mensais mais baixas que às do Sacre. Ao longo do contrato, no entanto,
as parcelas sobem progressivamente, superando, e muito, às do Sacre.
Pelo sistema Price, as prestações e o saldo devedor são corrigidos mensalmente
pela TR pelos bancos privados e anualmente pela Caixa. A amortização inicial
dos juros nesse sistema é menor, fazendo com que apenas a partir da metade
do número de anos estabelecido em contrato comece a ser reduzido o saldo
devedor do comprador.
Atualmente, a modalidade não deixa resíduos a serem pagos pelo comprador
no final do financiamento, visto que, os reajustes das prestações ocorrem
com a mesma periodicidade que o reajuste do saldo devedor.
Apenas 25% da renda familiar pode ser comprometida com a aquisição do
imóvel. O prazo máximo de financiamento é de 20 anos. O período mais praticado
no mercado é o de 15 anos, mas se observa uma tendência de redução desse
limite.
Por
Rocheli Diorio
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